Nákup půdy je bezpečnou investicí

KDO JE TRPĚLIVÝ, VYDĚLÁ. Zemědělskou půdu koupíte v Česku stále několikanásobně levněji než v západních zemích Evropské unie. Podle odborníků se budou ceny v dlouhodobém horizontu vyrovnávat, takže investice do půdy by měla být zisková. Skokový nárůst se však neočekává.

Už za deset týdnů padne omezení, které občanům zemí Evropské unie znemožňovalo nakupovat zemědělské a lesní pozemky. Znamená to, že cena polí prudce vzroste? S největší pravděpodobností ne. Že samotný konec přechodných opatření omezujících prodej polí cizincům, připadající na 1. květen, nemusí znamenat zásadní přelom, je zřejmé z analogické situace týkající se ostatních nemovitostí. U nich omezení vypršela k 1. 5. 2009 a zvrat sestupného trendu zahájeného krizí nenastal.

To však neznamená, že by nákup půdy nebyl dobrou investicí. Cena pozemků využívaných k pěstování užitkových plodin či chovu zvířat je totiž oproti srovnatelným západním zemím v Česku několikanásobně podhodnocená. A to i přesto, že tato cena dlouhodobě roste.

V letech 2001 až 2009 půda v průměru zdražila o 60 procent. Zatímco v roce 2001 stál jeden hektar průměrně 1403 eur, v roce 2009 se již cena vyšplhala na 2250 eur. I tak vyjde koupě jednoho hektaru zemědělské půdy v Německu v průměru čtyřikrát dráže, v Rakousku zaplatíte i desetinásobek a v Nizozemsku, jež se potýká s nedostatkem zemědělských ploch, dokonce zhruba dvacetkrát více než v Česku.

Očekává se postupný vzestup, ne skokový nárůst cen

"Ceny zemědělské půdy u nás a v zahraničí se budou v budoucnu vyrovnávat, bude to ale spíše dlouhodobé postupné sbližování než nějaký skokový nárůst," domnívá se Jaroslav Urban, šéf společnosti FARMY.CZ, která se specializuje na obchody se zemědělskými pozemky. Ukončení lhůty, po kterou nebylo možné půdu prodávat fyzickým osobám z jiných zemí EU, podle něho vyvolá růst cen polí především v pohraničí. Ani tam však změna nebude velká. Kdo z cizinců chtěl, koupil si totiž už dříve půdu prostřednictvím firem, jež si k tomu účelu v Česku založil.

Podle Urbanova názoru by měli lidé chápat koupi půdy jako dlouhodobou investici. "Nákup zemědělské půdy zpravidla nepřinese rychlý zisk, výhoda je ale v tom, že půda jen tak neztratí hodnotu," říká.

Na půdě se ale dá vydělat i rychleji. Řada spekulantů nakoupí zemědělskou půdu a následně ji promění na stavební parcelu, kterou může prodat mnohonásobně dráž. Takový postup se jim ale od tohoto roku prodraží, neboť výrazně vzrostly poplatky za vyjímaní půdy ze zemědělského půdního fondu. Například u nejbonitnějších půd se poplatky za vynětí zvýšily ze současných 82 tisíc korun za hektar na 937 tisíc.

Zájemci o koupi zemědělské nebo lesní půdy mohou využít nabídky Pozemkového fondu ČR. Při prodejích mají ovšem přednost restituenti, samostatně hospodařící rolníci a obchodní společnosti či družstva, jež se zabývají zemědělstvím. Teprve půdu, o kterou není zájem, si mohou koupit ostatní investoři. Cenu stanoví na základě bonity půdy soudní znalec, o tom, kolik za ni nakonec zájemce zaplatí, rozhodne dražba.

Průměrné ceny zemědělských pozemků jsou zveřejňovány vyhláškou, jde ale o úřední ceny, které se používají k výpočtu daně z nemovitostí. Na jejich základě je sice možné odhadnout kvalitu půdy, nikoli však její tržní cenu. Tu ovlivňuje celá řada faktorů - od lokality a celistvosti pozemku až po celkovou výměru. Jak upozorňují experti oslovení HN, tržní cena zemědělské půdy se převážně pohybuje v rozmezí 7-15 korun za metr čtvereční a k úrodnosti půdy má vztah jen volný. Často jde dokonce o nepřímou úměru, neboť na horší půdu jsou vyšší dotace.

Trh se zemědělskými pozemky byl podle experta na oceňování nemovitostí Petra Orta, vedoucího katedry oceňování Bankovního institutu vysoká škola (BIVŠ), až do vstupu Česka do EU prakticky mrtvý. S členstvím v EU hodnota polí skokově stoupla zhruba třikrát. Tak zásadní byl vliv evropských zemědělských dotací. Tento efekt podle něho nevyprchává ani nyní. O pole díky tomu stojí spousta zahraničních zájemců. Typickým zahraničním kupcem půdy je podle Orta buď malý zemědělec z příhraniční oblasti, nebo velký investor, typicky z Holandska, jenž kupuje velké ucelené lány zemědělské půdy se zájmem racionálně je využívat a také čerpat dotace.

Budoucí vývoj cen zemědělských pozemků v Česku tak bude více závislý na podobě společné zemědělské politiky EU než na vývoji ceny zemědělských plodin. Zájemce o půdu může povzbudit, že zásadní reforma zemědělské politiky kvůli odporu Francie a jižního křídla EU s největší pravděpodobností neprojde.

Půdu doporučují George Soros i Jim Rogers

Investoři se ale nemusejí omezovat pouze na Česko. Koupě půdy je totiž považována za výnosnou investici celosvětově. Podle statistik OSN totiž mizí úrodná půda dvacetkrát rychleji, než kolik půdy je zúrodněno. Počet obyvatel Země oproti tomu roste - do roku 2050 se má ze současných 6,8 miliardy zvýšit na 9,1 miliardy. Poptávka po potravinách také poroste a s ní i cena zemědělské půdy. Není proto divu, že vložit peníze do půdy doporučují i známí investoři jako Jim Rogers a George Soros. "Jsem přesvědčen, že zemědělská půda se stane jednou z nejlepších investic naší doby," řekl například loni Soros, který je majetkovým podílníkem v argentinské firmě Adesoagros, jež vlastní více než 270 tisíc hektarů půdy.

"Půda je investicí, která je teoreticky bezpečná, generuje příjem, a navíc představuje zajištění proti inflaci," říká i Barton Biggs, šéf hedgeového fondu Traxis Partners. Návratnost zemědělské půdy je podle něho velmi vyrovnaná, odhaduje ji na 6-7 procent ročně. To potvrzuje i vývoj indexu cen zemědělské půdy NCREIF Farmland Returns Index - jeho růst v posledních deseti letech výrazně převýšil návratnost akciového indexu S&P 500. Čtvrtletí, kdy u zemědělského indexu došlo k poklesu, bylo podle něho málo a jeho kolísavost byla nižší než u akciových indexů.

Půda je investicí, která je teoreticky bezpečná, generuje příjem, a navíc představuje zajištění proti inflaci. Barton Biggs, ředitel fondu Traxis Partners

Autor: Luděk Vainert, Petr Kain Zdroj: Hospodářské Noviny - 22.2.2011, odkaz na zdrojový článek ZDE

Další články ZDE

Mapa stránek
TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist