Půda znamená bohatství, které roste

Po letech marasmu byznys se zemědělskou půdou ožívá, většímu rozvoji ale brání nedokončené pozemkové úpravy

Půda je grunt. Staletími prověřenou pravdu komunisté kolektivizací zemědělství potlačili, ale nevymýtili. Z haléřů za čtvereční metr v roce 1990 se cena půdy vyšplhala i na desítky korun. Zemědělský byznys začal být natolik lukrativní, že zaujal i nejbohatšího Čecha Petra Kellnera. Pro jeho záběr je ovšem Česko malé, takže půdu a prasata koupil v Rusku.

Na prodeji zemědělské půdy může člověk v Česku vydělat, i když žádnou nevlastní. Internetový server, zastupující zahraniční kupce, nabízí 25 tisíc korun za tip na pole větší než třicet hektarů, které by mohlo být na prodej.

Pro zahraniční kupce jsou česká pole levná, i když jejich cena stoupá. Stále však je hektar půdy v Německu či Rakousku průměrně čtyřikrát dražší než v Česku, pole v Nizozemsku jsou až desetkrát dražší. „V roce 1990 trh neexistoval, takže neexistuje rozumná databáze, ale podle pamětníků stál čtvereční metr zemědělské půdy od padesáti haléřů o dvou korun, to znamená od pěti tisíc do dvaceti tisíc korun za hektar. V současnosti průměrná cena hektaru zemědělské půdy v Česku převyšuje sto tisíc korun,“ uvedl manažer fondu M. Šolín.

Jako signál k nákupu začínají růst cen půdy akceptovat i čeští investoři. Oprávněně očekávají, že cena polí se jednou dostane na evropskou úroveň. „Roste zájem o nákup půdy ze strany zemědělců a pozvolna roste i zájem nezemědělských investorů, kteří vnímají půdu jako vhodnou dlouhodobou investici,“ říká Jaroslav Urban, šéf serveru FARMY.CZ, který je největším serverem zaměřeným na zemědělský byznys v Česku.

Přesto cizinci v Česku vlastní jen 230 tisíc hektarů, tedy 6,4 procenta užívané zemědělské půdy. Anákupy českých investorů se rozbíhají jen pomalu. Jak zahraniční, tak čeští zájemci totiž narážejí na jednu velkou brzdu – roztříštěnost pozemků.

Bezmála devět milionů parcel

Několik čísel pro seznámení se s realitou. Česko má 4,23 milionu hektarů zemědělské půdy. Ta je rozdělena na 8,8 milionu parcel o průměrné velikosti 0,48 hektaru. Celkem 3,8 milionu hektarů vlastní soukromníci nebo firmy, 212 tisíc hektarů patří státu, který z toho 184 tisíc hektarů pronajímá.

Tato čísla uvádí situační a výhledová zpráva Půda 2012, která je odborníky na zemědělský byznys považována za základní zdroj dat o této problematice i přesto, že si v jednotlivých kapitolách protiřečí – a uvádí naprosto jiné údaje než předchozí zpráva z roku 2009 – a některá data vůbec neuvádí. Například to, komu patří zbývajících zhruba 200 tisíc hektarů zemědělské půdy.

Příčinou velké roztříštěnosti vlastnictví půdy v Česku je násilná kolektivizace zemědělství za vlády komunistů. Na rozdíl od Spojených států či zemí západní Evropy, kde se farmy postupně zvětšovaly a vlastníků půdy tak ubývalo tržní cestou, tedy akvizicemi a fúzemi, velké lány v Česku vznikly zcelením půdy, nikoli převodem vlastnictví. V jednotném zemědělském družstvu byla půda, majetek rolníka, jeho vkladem do družstva. Zůstala jeho majetkem, ale dispoziční právo s pozemky měl jen stát. Pokud stát pozemek potřeboval, pak musel majitel prodat za cenu, kterou stát určil. V šedesátých letech minulého století činila „závratných“ 70 haléřů za čtvereční metr čili 7000 korun za hektar.

Pro strojní obhospodařování potřebovala jednotná zemědělská družstva velké výměry polí. Proto se rozorávaly meze a hranice jednotlivých pozemků se měnily. Pokud družstvo potřebovalo konkrétní pozemek například pro stavbu nového kravína, přidělilo papírově původnímu majiteli pozemek jiný.

Změny se ovšem nijak pečlivě nezaznamenávaly, takže po roce 1990 se sice začala půda vracet původním vlastníkům, oni ovšem nevěděli, kde přesně leží hranice jejich pozemků, které jim patří.

Prodej brzdí pozemkové úpravy

Proto stát přistoupil k pozemkovým úpravám. Ty podle zákonné definice prostorově a funkčně uspořádávají pozemky, které se zcelují nebo naopak účelně rozdělují tak, aby k nim byla zabezpečena dobrá přístupnost, popřípadě aby se vyrovnal průběh hranic v terénu. V těchto souvislostech se k pozemkům uspořádávají vlastnická práva a věcná břemena. Pozemkové úpravy jsou financované z veřejných zdrojů. Dosud stály 12,11 miliardy korun.

Pozemkové úpravy však probíhají pomalu. Dosud úpravami prošlo jen 22 procent půdy, konkrétně byly komplexní úpravy ke konci roku 2012 provedeny na 638 tisících hektarů, jednoduché úpravy na dalších 268 tisících hektarů. Na dalších 460 tisících hektarů byly pozemkové úpravy rozpracované. Pomalý postup, který brání většímu rozšíření obchodů s půdou, kritizuje řada odborníků.

„Od roku 1990 uběhlo 24 let a na téměř 80 procentech vlastníci půdy stále neznají hranice svých pozemků a nemají je přístupné. Nemohou tak svobodně nakládat se svým majetkem. Proto požadujeme pozemkové úpravy, které jim objasní vlastnictví pozemků a tyto pozemky zpřístupní. Související investiční akce byměly být až druhotné,“ uvedl Michal Pospíšil, předseda Svazu vlastníků půdy.

Pozemkové úpravy se ale podle zákona provádějí ve veřejném zájmu, nikoli v zájmu vlastníků. Stát se snaží obnovit kvalitu pozemků, provádí meliorace, protierozní a ekologická opatření.

„Společná opatření ani rychlost, jakou jsou dělána, by neměla brzdit pozemkovou úpravu. Ať se potom vlastníci domluví, zda obnoví alej,nebo mokřad,“ uvedl Josef Stehlík, předseda Asociace soukromého zemědělství.

„V Česku je více než dva a půl milionu vlastníků půdy,“ podotýká Pospíšil.

„Jejich počet klesá jen pomalu. Drobní vlastníci by přitom rádi prodali, zemědělci i investoři by rádi kupovali. Každý, kdo vydělal větší peníze, má nebo by chtěl mít půdu v portfoliu. Půda je investice, která roste,“ dodal Pospíšil.

Cenu půdy zvyšují dotace

Průměrná tržní cena zemědělské půdy v Česku vzrostla během posledních deseti let zhruba čtyřnásobně. Letos se odhaduje na 144 tisíc korun za hektar.

„Podle našich zkušeností cena půdy roste průměrně o deset procent ročně,“ uvedl Jaroslav Urban, šéf serveru FARMY.CZ.

Ceny se ovšem výrazně liší v závislosti na lokalitě a kvalitě půdy. Zatímco za hektar travnatých pozemků v horské oblasti se platí třeba jen 40 tisíc korun, za hektar černozemě v nížině lze utržit i 270 tisíc korun.

Podle předního českého odborníka na ekonomiku zemědělství Tomáše Douchy je jednou z hlavních příčin zdražování půdy výrazný růst farmářských dotací.

„Dotace činily v roce 2004 dva tisíce korun na hektar, loni to bylo šest tisíc korun na hektar, což je úroveň Evropské unie,“ připomněl Šolín.

„V zemích s rozvinutým trhem půdy a informovaností vlastníků si kolem 50 procent podpor vyplácených na hektar přivlastňují v nájemném vlastníci půdy. K tomu má Česko ještě hodně daleko,“ dodal Doucha.

Zatímco ve starých zemích Evropské unie se roční nájemné pohybuje v přepočtu od pěti tisíc do deseti tisíc korun, v Česku si rolníci a farmáři v roce 2012 pronajímali pole za zhruba 1400 korun, firmy a družstva za necelých 1700 korun ročně.

Za růstem cen půdy ale stojí podle Douchy i další faktory. Vedle kvality a budoucího účelu pozemku je to i jeho velikost. Větší pozemek je dražší.

Růst podporují rovněž pozemkové úpravy, které odstraňují překážky v identifikaci a fyzickém přístupu k pozemkům, vlastníci získávají přesnější informace o skutečné hodnotě jejich majetku. K růstu cen ale přispěla i přímá podpora nákupu půdy z Podpůrného a garančního rolnického a lesnického fondu do roku 2011, zrušení zákazu prodeje cizincům a dnes i zahájení restitucí církevní půdy.

Výhody a rizika

Malé pozemky do jednoho hektaru prodat, větší držet, protože jejich cena poroste nejméně na evropskou úroveň, radí odborníci.

Nejdražší zemědělské pozemky jsou na Maltě, průměrná cena je tam 130 tisíc eur za hektar, tedy asi 3,5 milionu korun. Cena je vyšroubovaná nedostatkem půdy na ostrově. Z kontinentální Evropy jsou nejvyšší ceny půdy v Nizozemsku, v roce 2009 tam stál hektar průměrně 47 tisíc eur, tedy asi 1,3 milionu korun. Ve starých německých zemích se cena hektaru půdy v roce 2011 vyšplhala na dvacet tisíc eur, v přepočtu na 560 tisíc korun. Investice do zemědělské půdy je podle odborníků výhodná.

„Půda je vnímaná jako dlouhodobá stabilní investice s reálnou hodnotou,“ řekl Jaroslav Urban. „Zvyšování poptávky po potravinách ve světě by mělo cenu půdy zvyšovat, “ soudí Doucha. V každém případě lze podle něj předpokládat, že poroste zájem stávajících farem rozšiřovat výměru vlastní půdy v užívání. Farmáři se tak budou chtít vyhnout dopadům očekávaného růstu nájemného. „Předpokládám i další pronikání nezemědělského kapitálu. Myslím, že i rizika jsou relativně malá. Nehrozí například pád cen zemědělské půdy, který proběhl v osmdesátých letech minulého století ve Spojených státechsmimořádnými dopady do struktury zemědělství a bohatství vlastníků půdy,“ dodal Doucha. Prodej a nákup půdy, stejně jako její vlastnictví, ale nese i rizika.

„Určitě není rozumné akceptovat jakoukoliv nabídku od přímého zájemce bez prověření reálné ceny prodávané půdy. Každý přímý zájemce je pochopitelně motivován snahou koupit co nejlevněji. Tito kupující často využívají přesvědčovací metody pro rychlý, ale bohužel nevýhodný prodej, například platbou ihned v hotovosti. Vlastník pak často přichází nevýhodným prodejem o desítky až stovky tisíc. Jediný způsob, jak prodat půdu za maximální cenu, je nabídnout pozemky širokému okruhu zájemců, například formou aukce půdy,“ řekl Jaroslav Urban.

„Drobní investoři obvykle půdě nerozumí a jsou překvapeni roztříštěností vlastnictví. Ideální je vlastnit 50 a více hektarů, aby mohl mít investor nájem pod kontrolou, a to jak výši nájmu, tak užívání půdy,“ soudí M. Šolín.

Kvalitu polí ničí eroze i velkovýrobní hospodaření

Tomáš Doucha upozorňuje, že velké riziko se skrývá v udržení a zvyšování kvality půdy. „To je právě problém České republiky, kde kvalita půdy v důsledku eroze a dalších negativních dopadů dosavadního velkovýrobního hospodaření celkově vytrvale klesá,“ uvedl Doucha.

Vlastníci by podle něho měli o kvalitu půdy více dbát, aby zachovali hodnotu svého majetku i do budoucna. Podle Zprávy o půdě z roku 2012 zaujímá obhospodařovaná zemědělská půda v Česku přes 3,5 milionu hektarů. O tuto plochu se dělí 42,2 tisíce fyzických osob, které hospodaří na 30 procentech celkové výměry, a 3466 právnických osob, čili irem a družstev, hospodařících na sedmdesáti procentech půdy.

Podíl akciových společností je 25 procent, podíl společností s ručením omezeným představuje 23 procent, tyto podíly rostou. Podíl družstev je 20 procent a klesá, ostatní právnické osoby obhospodařují dvě procenta půdy.

Největší je skupina Agrofert, jejíž firmy obhospodařují zhruba 100 tisíc hektarů převážně pronajaté půdy.

Zdroj: LIDOVÉ NOVINY - 27.3.2014

Další články ZDE

Mapa stránek
TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist