Zemědělská půda, jistota a zisk

PŮDA JE MOMENTÁLNĚ HITEM S VELKÝM ZHODNOCENÍM

INVESTICE DO PŮDY

Ceny zemědělských pozemků se vloni v Česku zvýšily v průměru o téměř 13 %. Letos bude zhodnocení zřejmě ještě vyšší. Roste i zájem investorů. Zvýšenou poptávku zaznamenaly realitní kanceláře i banky. Rostoucí ceny jsou však dobrou zprávou hlavně pro ty, kteří si už ornou půdu, les, pastvinu nebo vinici koupili.

Půda je v EU i v Česku žádanou komoditou. Její cena posledních deset let roste, což se odráží i v daňové politice jednotlivých zemí. Česko letos zvedlo úřední ceny zemědělských pozemků, podle nichž se vyměřují daně z těchto nemovitostí, o 15 %. Průměr tak podle vyhlášky č. 298/2014 Sb. o stanovení katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků dosáhl 7,14 Kč/m2. Zájemce o nákup půdy však musí počítat s tím, že zaplatí mnohem víc. Tržní ceny jsou až na výjimky výrazně vyšší než ty úřední. Vloni byly podle portálu Farmy.cz, který monitoruje prodej zemědělské půdy, tržní ceny v průměru o 96 % vyšší.

Katastr obce Mladá Boleslav má pro letošek stanovenou úřední cenu 11,06 Kč/m2. V rovinaté oblasti s úrodnou půdou lze předpokládat, že tady bude tržní cena minimálně dvakrát vyšší než ta úřední. Případný investor tak stěží najde majitele, který bude za využitelný pozemek v této lokalitě chtít méně než 20 Kč/m2. Portál Farmy.cz určený primárně pro ty, kteří na půdě hospodaří, uvádí, že se nyní tržní cena zemědělských pozemků pohybuje v rozmezí 12 až 25 Kč/m2. U opravdu kvalitní půdy to může být i více.

ORNÁ PŮDA VEDE

Prodejní ceny jsou ovlivněny mnoha faktory. Polohou pozemku, velikostí, kvalitou i aktuální právní úpravou, tedy hlavně vyhláškovou cenou a zdaněním. Za pět hektarů zemědělské půdy se zbořeništěm na Vsetínsku požadoval minulý měsíc majitel v internetové aukci minimálně 750 tisíc Kč, tj. 15 Kč/m2. O něco víc než dva hektary orné půdy a travního porostu v mírném svahu na Pelhřimovsku byly k mání za cenu odpovídající zhruba 17 Kč/m2. Za 900 až 1100 hektarů lesa „kdekoliv v ČR“ nabízel potenciální investor 100 milionů korun.

Podle dosavadních zkušeností je nejdražší kvalitní orná půda a za vyšší než průměrnou cenu se prodávají velké, nerozdrobené pozemky. Naopak levněji bylo dosud možné koupit pozemky do dvou hektarů. Rozdíl mezi cenami se prohlubuje. Zatímco ceny orné půdy se vloni zvýšily téměř o 15 %, zhodnocení pozemků s trvalými travními porosty dosáhlo (v průměru podle tržních cen) „jen“ necelých 6 %. Zájemce musí dnes počítat s tím, že za hektar kvalitní orné půdy zaplatí o čtvrtinu víc než za stejný rozměr louky nebo pastviny.

INVESTIČNÍ RIZIKA

Cena nad 20 Kč/m2 stále může být dobrou investicí pro zájemce o dlouhodobé uložení peněz nebo pro farmáře, kteří chtějí na půdě hospodařit. Nákup půdy motivovaný snahou o výhodné uložení volných finančních prostředků v sobě má určitá rizika. Zdánlivě výhodnou investici může značně znehodnotit nevýhodná nájemní smlouva. Za takovou se dnes považují dříve uzavřené více než desetileté smlouvy s nájmem do 3000 Kč za hektar ročně. Nájem kolem 4000 Kč za hektar (v případě, že uživatel pozemku zaplatí i daň) naopak představuje při dnešních cenách stále ještě slušný, často vyšší než 2% výnos. Ani nižší výnos však není k zahození, pokud se kvalita půdy nezodpovědným hospodařením v dalších letech nesníží. S rostoucími cenami pozemků může dojít k výraznému zhodnocení investice v případě pozdějšího prodeje pozemku.

„Česká zemědělská půda patří v Evropě mezi nejlevnější a konzervativnímu investorovi nabízí něco, co je v současném prostředí jen stěží dosažitelné: bezpečí a zároveň slušný výnos,“ uvedl vloni spoluzakladatel investičního fondu s názvem Český fond půdy Martin Burda. Investorům, kteří se nechtějí sami o nájemní smlouvy a nákup půdy starat, nabízí fond zhodnocení vložených prostředků o 5 až 8 % ročně. Podmínkou je ovšem vklad nejméně 125 tisíc eur, tedy při nynějším kurzu minimálně 3,5 milionu korun. Fond prezentuje tuto investici jako střednědobou, vklad včetně výnosů je možné bez penalizace vybrat po šesti letech. Zájem investorů je zatím značný: fond za necelý rok – od loňského srpna do června 2015 – navýšil kapitál o více než 200 milionů na 360 milionů korun.

Český fond půdy spoléhá na skupování a scelování pozemků, na nichž pak může dosahovat vyšších výnosů. Stejný záměr, získání prostředků pro nákup půdy, má otevřený podílový fond AVANT Česká pole 2015. Minimální vklad milion korun vyžaduje splnění dalších podmínek, běžný vklad činí 3,5 milionu korun. Výnosy budou vypláceny podílníkům ve formě podílu na zisku po pátém roce od zahájení upisování podílových listů. Fond na svých stránkách uvádí předpokládaný výnos pro investory 6 % ročně po zdanění.

LETOŠNÍ REKORD

Hodnota půdy se od vstupu ČR do EU zvýšila o 112 %. Tento téměř 8% průměrný nárůst za rok představuje výrazně vyšší zhodnocení než kterýkoli jiný investiční produkt. S rostoucími cenami odborníci počítají i v dalších letech. V okolních zemích jsou pozemky s výjimkou Slovenska dražší, v Německu dokonce několikanásobně. Postupimský Institut studia udržitelného rozvoje uvádí, že i v Německu stoupala cena půdy v období 2002 až 2012 o 8 % ročně. V Polsku to bylo v průměru o 20, a v Maďarsku dokonce o 28 % za rok.

Tržní cena českých a moravských zemědělských pozemků se vloni zvýšila v průměru o 12,5 %. To byl ve sledovaném období od roku 2004 zatím druhý nejvyšší nárůst – ještě o něco vyšší zaznamenal tuzemský trh při nástupu hospodářské krize v roce 2008.

Tento rok může být rekordní. Jaroslav Urban ze serveru Farmy.cz odhaduje letošní růst na 14 až 17 %. Nákup půdy pro účely investičního zhodnocení majetku však bude čím dál těžší. Ceny bude tlačit nahoru zájem o zemědělské pozemky, který už nyní silně převyšuje nabídku. V roce 2011 skončilo omezení a českou půdu nyní mohou nakupovat i zahraniční investoři. Koupěschopnou poptávku žene vzhůru i nová možnost evropských dotací na podporu hospodaření na relativně malých pozemcích. Dlouhodobé hypoteční úvěry na nákup zemědělské půdy a pomoc s žádostí o dotaci začaly nabízet i některé banky.

Nabídka zemědělských pozemků bude dále klesat i proto, že prakticky skončil prodej státní půdy. Vliv na vývoj poptávky by mohlo přinést schválení legislativních změn omezujících prodej. Státní pozemkový úřad (SPÚ), který vznikl v roce 2013 jako nástupce Pozemkového fondu, dnes hospodaří s 86 tisíci hektarů zemědělské půdy. Podle ředitelky SPÚ Svatavy Maradové však úřad potřebuje – např. na výstavbu komunikací, protipovodňová a protierozní opatření – nejméně třikrát víc pozemků. „Koncepčnímu budování rezervy státní půdy by měla pomoci novela zákona o SPÚ. Státu by umožnila využívání předkupních práv, směnných smluv nebo také výkup pozemků,“ uvedla letos v říjnu v České televizi.

Hlasy pro zavedení určité míry regulace trhu s půdou se ozývají i z Bruselu. Generální ředitelství pro vnitřní trh zpracovalo letos v květnu pro Evropský parlament materiál s názvem Extent of farmland grabbing in EU, v něm jako příklad hodný následování uvádí francouzský úřad SAFER, který schvaluje prodej půdy a může zablokovat spekulativní nákupy nebo transakce, při nichž dochází k příliš velké koncentraci do rukou jediného či málo transparentního vlastníka. Omezení existuje i v Německu, kde ze zákona musí každý prodej půdy převyšující určitou minimální hranici, jež se v jednotlivých spolkových zemích liší, schvalovat regulátor. Jeho úkol je jasný: zabránit hromadnému skupování půdy a jejímu znehodnocení extenzivním způsobem hospodaření.

Autor: Blanka Růžičková Zdroj: ECHO24.cz - 14.12.2015, odkaz na zdrojový článek ZDE

Další články ZDE

Mapa stránek
TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist