Zájem o zemědělskou půdu dál roste. Průměrná tržní cena loni stoupla o šestinu

  • Tržní cena zemědělské půdy v Česku loni vzrostla o 16,46 procenta na 162 565 korun za hektar.
  • Rozdíly mezi tržní a úřední cenou půdy se prohlubují, největší jsou vzhledem k dotační politice u té nejméně kvalitní.
  • Růst cen může negativně ovlivnit návrh zákona, který by zavedl předkupní právo pro ty, kdo na půdě hospodaří.

Cena zemědělské půdy loni rostla rychleji než v roce 2014. Její průměrná tržní cena se zvýšila o 16,46 procenta na 162 565 korun za hektar. O rok dříve stoupla o 12,51 procenta. Vyplývá to ze zprávy o trhu s půdou za rok 2015, kterou pravidelně publikuje Jaroslav Urban ze serveru FARMY.CZ. Ten se dlouhodobě zaměřuje na nákup a prodej zemědělské půdy.

Pokud připočteme ke stávajícím cenám vliv legislativních změn, činil by reálný růst cen zemědělské půdy v roce 2015 dokonce 17,5 procenta. Nově se mohou prodávající a kupující dohodnout, kdo zaplatí čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí. Tuto daň, známou dříve jako daň z převodu nemovitostí, v minulosti platil prodávající a započetl si ji do ceny.

Větší rozdíl mezi tržní a úřední cenou

Úřední cena půdy, kterou stanoví vyhláška ministerstva zemědělství, nyní podle Urbana činí 7,14 koruny za metr čtvereční. Rozdíl mezi tržní a úřední cenou zemědělské půdy se tak prohloubil. Loni dosáhl 128 procent, zatímco o rok dříve činil zhruba sto procent.

Největší rozdíly jsou u půd s nejnižší bonitou. Vzhledem k současné dotační politice se ceny liší o více než 500 procent. U pozemků s nejvyšší bonitou jde jen o několik desítek procent. Zemědělská půda se v loňském roce nejčastěji obchodovala za ceny od 13 do 23 korun za metr čtvereční. U nejkvalitnější orné půdy v lokalitách s vysokou konkurencí stál metr čtvereční půdy i přes 30 korun. Cena orné půdy byla o 29 procent vyšší než u trvalých travních porostů.

Server Farmy.cz vypočítává průměrnou cenu zemědělské půdy z transakcí dobrovolně uzavřených mezi prodávajícím a kupujícím, kdy je nabídka na prodej na trhu dostatečně prezentována. Za tržní nepovažuje ceny půdy dosažené při převodech, kdy je některá z obou stran, většinou prodávající, při sjednávání obchodu výrazněji znevýhodněna. Na základě obsáhlého souboru dat o uskutečněných transakcích stanovil server ceny ve 24 kvalitativních a velikostních kategoriích.

V oblibě zůstávají středně velká pole

I v roce 2015 převládala poptávka po polích o výměře pět až 50 hektarů, u nichž byly také tržní ceny stabilně nejvyšší. Zatímco půda s výměrou do dvou hektarů se prodávala v průměru za 146 tisíc korun za hektar, u výměry mezi dvěma a pěti hektary činila cena 149 tisíc, a nad pěti hektary dokonce 168 tisíc korun za hektar.

O plochy větší než 50 hektarů již takový zájem není. Průměrná cena půdy u nich obvykle neroste, u extrémně velkých výměr, dosahujících stovek hektarů zemědělské půdy, dokonce klesá. Na obchodech, které se uskutečnily za tržní ceny, se z poloviny podíleli zemědělští investoři. V minulosti nebyli ochotni nabízet vlastníkům za půdu skutečné tržní ceny, to se ale podle Urbana v posledních třech letech výrazně změnilo.

Ceny mohou ovlivnit legislativní změny

Zpráva upozorňuje i na sílící snahy uzákonit předkupní práva pro pachtýře (nájemce), případně další skupiny zemědělců. Podle dostupné verze návrhu zákona o nabývání vlastnictví k zemědělským pozemkům jde prakticky o kopii právní normy, která platí na Slovensku od 1. června 2014.

Kdyby byl navrhovaný zákon schválen, bylo by možné bez velkých administrativních překážek prodat půdu jen zemědělci, který ji má pronajatou a nejméně tři roky hospodaří ve stejné obci, spoluvlastníkovi pozemku, nebo osobě blízké.

Pozemky by mohly také nabývat jen osoby, které měly alespoň deset let trvalý pobyt nebo sídlo na území České republiky. Návrh zákona ale neřeší ani neomezuje převody podílů u obchodních společností, vlastnících zemědělskou půdu.

Případná regulace převodů zemědělské půdy a předkupních práv pro zemědělce by výrazně omezila možnost nakupovat zemědělskou půdu pro početnou skupinu nezemědělských investorů, a nepochybně tak ovlivnila tržní ceny zemědělské půdy. Nelze předvídat, zda se tento zákon či obdobná omezení podaří prosadit. Při investici do půdy je ale třeba vzít tato rizika v úvahu.

Nabídka půdy klesá

Podle Urbana by se letos mohla nabídka zemědělské půdy znovu mírně snížit. Její vlastníci si již většinou dostatečně uvědomují její rostoucí hodnotu a nemají ji důvod okamžitě prodávat. Nabídky větších celků zemědělské půdy jsou a budou spíše nahodilé a obvykle probíhají v rámci převodů mezi obchodními společnostmi.

Pokud se nezmění legislativní prostředí v roce 2016, měla by se mírně snížit i poptávka po zemědělské půdě. Lze očekávat postupný pokles zájmu ze strany spekulativních nezemědělských investorů. To zřejmě povede ke zklidnění horečné situace na trhu s půdou vyvolané v posledních dvou letech plošným obesíláním nabídek vlastníkům půdy ze strany spekulativních investorů.

Zájem o nákup půdy ze strany zemědělských investorů i dlouhodobých nezemědělských investorů byl měl zůstat stejný. Rozdíly v cenách půdy, vycházející z její kvality a produkčních schopností pozemků, by měly dál růst. Investoři budou při koupi půdy nadále více brát v úvahu faktory, které mohou ovlivnit její budoucí hodnotu. Kromě kvality půdy jde o možné budoucí ohrožení erozí a klima v regionu, kde se nachází.

Průměrná cena půdy je u nás nadále několikanásobně nižší než v Německu. Urban považuje za hlavní příčiny kvalitu půdy, ekonomickou vyspělost sousední země, vyšší kupní sílu tamějších investorů, velikost dotací a pachtovného (pronájmů), ale také třeba atraktivitu pro zahraniční investory. "Dokud nebude Česká republika na stejné úrovni jako Německo, a ani zemědělci nebudou mít obdobné podmínky, nelze čekat srovnatelné ceny půdy," řekl Urban.

Autor: František Mašek, Zdroj: Hospodářské noviny - 26.1.2016, odkaz na zdrojový článek ZDE

Mapa stránek
TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist