Prodej farmy je běh na dlouhou trať

pole

převzato z časopisu Farmář.

Tématu prodeje farem se ve své práci věnuje zakladatel společnosti FARMY.CZ Jaroslav Urban, který upozorňuje, že úspěšný prodej farmy není jednoduchá záležitost. Požádali jsme jej o následující rozhovor.

Jaká je současná situace na trhu a poptávka po koupi farem? Je vhodný čas pro prodej farmy?
Vhodná situace pro prodej farem byla zejména v roce 2016 a 2017. V těchto letech se sešlo více faktorů pozitivně ovlivňujících situaci na trhu. S hospodářským růstem obecně rostla poptávka po nákupu firem a velmi nízké úrokové sazby umožňovaly investorům získat levné bankovní zdroje na financování akvizic. Zemědělství se navíc vezlo na určité vlně popularity jako prosperující odvětví, do kterého se vyplatí investovat. Zájem o investice tímto směrem podporoval také dlouhodobý růstu cen zemědělské půdy, které je často ve vlastnictví farem. Poptávka tedy byla v tomto období relativně vyšší než nabídka. Od počátku roku ale již evidujeme rostoucí počet majitelů farem, kteří se k prodeji rozhodli nebo ho plánují v blízké době. Roste tedy nabídka a oslabují i výše uvedené pozitivní faktory motivující poptávku. Podmínky pro prodeje farem se tak objektivně zhoršují, stále je však situace pro dobrý prodej příznivá.

Jaké jsou nejčastější důvody prodeje farem? Jedná se o generační obměnu vlastníků?
Ano, věk a absence vhodného nástupce je určitě nejčastějším důvodem pro prodej farmy. V posledním roce také zaznamenáváme sílící nejistotu z dalšího vývoje zemědělství, která motivuje další vlastníky farem uvažovat o prodeji. K prodeji mohou být v blízké budoucnosti častěji nabízeny i farmy, které se dostanou do ekonomických problémů.

Na jaké společnosti se zaměřují vaše služby?
Naše poradenské a zprostředkovatelské služby nabízíme především vlastníkům středně velkých farem s hodnotou 30 až 300 mil. Kč., ale účastnili jsme se i transakcí většího rozsahu. V těchto velikostech se jedná většinou o převody obchodních společností, tzv. Share deal. Služby poskytujeme samozřejmě i vlastníkům menších farem, kde se většinou jedná o převody majetku, tzv. Asset deal, nebo pouze o převody nemovitostí.

Na co by se měli majitelé farem připravit při prodeji farmy?
Prodej farmy středního rozsahu za dobrých podmínek je obvykle dlouhodobější záležitost a vyžaduje i příslušnou přípravu. Včetně přípravné fáze může prodej farmy trvat i více let, v ideálním a jednoduchém případě pak minimálně několik měsíců. Prodej samozřejmě vždy komplikují jakékoliv potenciální problémy spojené s dalším provozem farmy vyplývající z historie farmy - např. účetní či daňové problémy, soudní spory, nepřátelská situace v lokalitě, špatné vztahy s vlastníky půdy a další. To jsou vše rizika, do kterých málokterý investor ochotně vstupuje, a které vždy snižují hodnotu farmy jako celku. Před zamýšleným prodejem je tedy ideální takováto rizika minimalizovat. Velmi častým problémem jsou také neúplné nebo krátkodobé smluvní vztahy s vlastníky propachtovaných pozemků. Stav, kdy je farmář s vlastníky domluven na užívání pozemků ústně může opravdu dobře fungovat mnoho předchozích let, ale kupujícím bude takový stav vnímán jako kritické riziko a výrazně se projeví v hodnotě farmy. Prodej farmy lze jistě realizovat i velmi rychle, obvykle však za výrazně horších podmínek než v případě dobře připraveného prodeje.

Mají majitelé farem reálnou představu o hodnotě jejich farem?
To je velmi individuální. Většina majitelů má o hodnotě své farmy vlastní představu a někdy mají i srovnání s prodeji jiných farem. Každá farma je však zcela rozdílná v mnoha aspektech. Obecně převažují majitelé, kteří mají o hodnotě své farmy vyšší mínění, než je realita. Pak může trvat i několik let, než se smíří se skutečnou situací na trhu a i to může prodej výrazně protáhnout. Naopak některé majitele možnost dosažení vyšší ceny příjemně překvapí. My majitelů nabízíme možnost srovnání jejich představ s naším pohledem, který je podložen zkušenostmi z uskutečněných transakcí.

Jak stanovíte hodnotu farmy?
Především je nutné říci, že neexistuje jedna přesná hodnota. Každý investor nahlíží na investici z jiného pohledu a má svá vlastní kritéria pro určení hodnoty a ceny, kterou je ochoten nabídnout. Lze však říci, že hlavním parametrem pro určení hodnoty je téměř vždy reálná ziskovost farmy, či přesněji schopnost farmy generovat volné cash flow, a dále množství vlastních pozemků. Skutečně lze jen těžko očekávat, že farma generující reálný zisk 2 mil. s minimem vlastních pozemků může mít hodnotu 100 mil., a to i kdyby byly hospodářské budovy sebekrásnější. I nejmodernější kravín bude mít hodnotu závislou především na ziskovosti jeho provozu, nikoliv na tom, kolik stálo jeho vybudování. Vlastněné zemědělské pozemky jsou samostatnou položkou, kterou lze vnímat a ocenit samostatně a může být podstatnou složkou celkové hodnoty farmy.
Dalším důležitým parametrem pro stanovení hodnoty jsou různé rizikové faktory, které mohou negativně ovlivnit budoucí fungování farmy. Naopak pro některé investory nemusí být nákup farmy pouze výnosovou investicí, ale mohou sledovat i jiný cíl, např. diverzifikaci podnikání, nebo třeba jen změnu životního stylu, do které jsou ochotni vložit nemalé prostředky. Takoví zájemci pak dokážou výrazně ocenit i neekonomické aspekty nabízené farmy jako je např. atraktivita lokality, možnost dalšího rozvoje atp.

Prodávají se lépe farmy s vlastními pozemky, nebo bez?
Určitě nelze zjednodušeně říci, že čím více vlastních pozemků, tím lépe. Je třeba si uvědomit, že vlastní pozemky výrazně zvyšují hodnotu farmy. V současné době, kdy se předpokládá spíše stagnace cen pozemků, se pak jedná o umrtvený kapitál. Výnosnost investice do farmy s výraznou výměrou vlastních pozemků může být v důsledku výrazně nižší než u investice do farmy založené převážně na propachtovaných pozemcích. Na druhou stanu vlastní pozemky poskytují farmě vyšší jistoty hospodaření a snižují riziko investice. Obě varianty jsou tak prodejné, ale oslovují rozdílný okruh investorů.

Co můžete majitelům při prodeji nabídnut?
Naše spolupráce s majiteli začíná nezávaznou diskuzí nad záměry majitelů a hodnotou farmy. Poskytneme majitelům nezávislý pohled na hodnotu farmy i rizika a nedostatky. Poté dokážeme farmu efektivně a v požadované úrovni diskrétnosti nabídnout na trhu. Přičemž se vždy snažíme najít právě zájemce, které nejlépe ocení i možné neekonomické aspekty farmy. Rozdíl v ceně nabídnuté takovým zájemcem a zájemcem, kalkulujícím pouze s finanční výnosem farmy může být až v desítkách procent. To považujeme za hlavní přidanou hodnotu našich služeb. Dále samozřejmě asistujeme v průběhu celé transakce až do jejího dokončení.

Zdroj: časopis Farmář: číslo 9/2018

Mapa stránek
TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist TOPlist