ČASTÉ OTÁZKY (FAQ)

1. k ceně a prodeji zemědělské půdy

Tržní cena půdy se aktuálně (stav 10/2024) pohybuje nejčastěji v rozmezí od 30-50 Kč/m2. Ve velmi kvalitních lokalitách může být cena i nad 50 Kč/m2. Pozemky vhodné i pro jiné než zemědělské využití (např. s rekreačním, rozvojovým potenciálem) mohou mít ještě vyšší cenu s ohledem na možnosti využití. Obvyklou tržní cenu půdy ve vybrané lokalitě zjistíte v CENOVÉ MAPĚ PŮDY .

V posledních letech se výrazně zvýšil počet zájemců, jejichž cílem je koupit půdu pod cenou a prodat s výrazným ziskem. Tito zájemci obesílají dopisy statisíce vlastníků s nabídkou na odkup zemědělské půdy a zneužívají neznalosti některých vlastníků. Bohužel se stále najdou vlastníci, kteří půdu takto nevýhodně prodají a přijdou často o desetitisícové, statisícové až milionové částky. Před dopisními nabídkami varovalo i Ministerstvo zemědělství.

Nabídky od přímých zájemců na odkup půdy nebývají téměř nikdy nejvýhodnější. Pokud chcete prodeji je nutné oslovit co nejvíce potenciálních zájemců. Doporučujeme využít služeb kvalitní realitní kanceláře, inzerci na internetu, oslovid sousední vlastníky a hospodařící subjektů apod. Rozdíl v dosažené ceně může být skutečně výrazný.

TIP: Přijdtě k nám s jakoukoliv reálnou nabídku a my téměř vždy zajistíme lepší.
E-mail: info@farmy.cz, tel: 220 922 711 (po-pá 9-16h)

Většinou není. Tito zprostředkovatelé zastupují vždy konkrétního kupujícího a jako každý přímý zájemce téměř nikdy nenabízí nejvyšší možnou cenu. Navíc tato služba NENÍ pro vlastníka zdarma, jak tito zprostředkovatelé rádi prezentují. Odměnu platí zprostředkovateli kupující a to vždy na úkor nižší ceny pro vlastníka.

Prodej zemědělci (a to nejenom aktuálnímu pachtýři) může i nemusí být pro vlastníka výhodný. Zájem o nákup zemědělské půdy totiž mají i kupující, kteří na půdě sami hospodařit nechtějí a považují ji pouze za vhodnou investici. Proto není vhodné se při prodeji půdy omezovat pouze na zájemce ze strany zemědělců.

Především doporučujeme velkou obezřetnost při prodeji. Na trhu působí množství subjektů nabízejících přímý odkup pozemků za velmi nevýhodných podmínek.
Prodej půdy za maximální cenu vyžaduje důkladnou prezentaci nabídky, aby se o nabídce dozvědělo maximální množství zájemců. Doporučujeme věnovat prodeji dostatečný čas a využít možnosti inzerce na internetu nebo služeb zkušené realitní kanceláře.

TIP: Prohlédněte si naše reference, nebo nás rovnou kontaktujte.
E-mail: info@farmy.cz, tel: 220 922 711 (po-pá 9-16h)

Na tuto otázku nelze jednoznačně odpovědět. Každý vlastník je v jiné životní situaci a má jiné záměry pro využití peněz získaných případným prodejem. Aktuálně je poptávka po nákupu zemědělské půdy vysoká a cena mnoho minulých let rostla. Vývoj pro další období je ale vždy nejistý.

Po prodeji půdy ztratíte jakýkoliv vliv na další vlastnictví dříve Vaší půdy. I pokud prodáte půdu např. místnímu "družstvu" je možné, že dosud místní zemědělská společnost bude časem prodána, nebo se stane součástí větší národní nebo mezinárodní skupiny. Toto je méně pravděpodobné u menších rodinných farem, kde jsou farmáři silněji spjati s konkrétní lokalitou.

Ne, zemědělská půda se běžně prodává s uzavřenou pachtovní smlouvou (od 1.1.2014 se pro nájemní smlouvy používá termín 'pachtovní smlouva' a nájemce je 'pachtýř'). Nový vlastník pak vstupuje do pozice pronajímatele (propachtovatele) v uzavřené nájemní/pachtovní smlouvě. Z tohoto důvodu je vhodná obezřetnost při uzavírání nových pachtovních smluv – špatná pachtovní smlouva Vám může zkomplikovat prodej půdy a výrazně snížit cenu.

BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka) vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy. Zemědělským pozemkům je v evidenci katastru nemovitostí obvykle přiřazena příslušná BPEJ. Cena dle BPEJ, stanovená vyhláškou, je ekonomickým ohodnocením každé příslušné BPEJ. Tato cena se využívá např. pro ocenění pozemku znalcem. Tato cena není totožná s tržní cenou. Skutečná tržní cena je obvykle několikanásobně vyšší než cena dle BPEJ.

TIP: Aktuální ceny dle BPEJ naleznete ZDE.

Průměrná cena zemědělské půdy za katastrální území, stanovená vyhláškou, se využívá např. pro výpočet daně ze zemědělské půdy. Jedná se o vážený průměr cen dle BPEJ pozemku v konkrétním katastrálním území. Jako v případě ceny dle BPEJ může být skutečná tržní cena i několikanásobně vyšší.
TIP: Aktuální ceny pro jednotlivá katastrální území naleznete ZDE.

2. k pachtovním / nájemním smlouvám

U nově sjednávaných pachtovních smluv se pachtovné pohybuje nejčastěji ve výši 3.000–7.000,- Kč/ha/rok (+ daň z nemovitostí), u výjimečně kvalitní orné půdy může být i vyšší - např. i přes 10.000,- Kč/ha/rok (stav 10/2024). U trvalých travních porostů (louky, pastviny) je pachtovné obvykle nižší než u orné půdy. Nejvýhodnějších podmínek lze dosáhnout u celistvých pozemků větších výměr. U drobných pozemků lze naopak předpokládat nižší pachtovné na hektar.

Vzorové znění pachtovní smlouvy dle nového občanského zákoníku je ke stažení ZDE.

U dříve uzavřených nájemních smluv je nájemné/pachtovné často na velmi nízké úrovni. Doporučujeme požádat nájemce/pachtýře o úpravu výše nájemného/pachtovného na aktuální úroveň. Pokud odpovídajícím způsobem nevyhoví, pak je jedinou možností vypovězení nájemní/pachtovní smlouvy a vyhledání vhodnějšího pachtýře.

Pachtovné je pro vlastníky u pachtovních smluv často nejdůležitější. Velmi důležité je však i ohleduplné využívání pronajaté půdy pachtýřem tak, aby nedošlo k jejich znehodnocení. Při nevhodném užívání pozemků zemědělcem se kvalita pozemků může výrazně snížit a tím se snižuje i hodnota těchto pozemků.

Nevhodným užíváním pozemků pachtýřem může dojít k několika typům znehodnocení (degradace) půdy, poklesu produkčních schopností půdy a poklesu její hodnoty. Jedná se např. o:
- úbytek humusu v půdě - příčinou je např. nedostatek organického hnojení, špatný osevní postup,
- acidifikace půdy - příčinou je např. špatné hnojení, špatný osevní postup,
- utužení půdy - způsobené např. nevhodnou kultivací půdy, špatným osevním postupem,
- kontaminace půdy - např. z úniku provozních kapalin, hnojení neschválenými hnojivy.

Dlouhodobé pachtovní smlouvy nad 5 let jsou většinou nevýhodné pro vlastníky. Naopak krátkodobé pachtovní smlouvy dostatečně nemotivují farmáře ke kvalitní péči o propachtovanou půdu. Při sjednání férové výše pachtovného lze za vhodné považovat např. tyto možnosti:
- pachtovní smlouva na dobu určitou 5 let (POZOR: nezaměňovat s nevýhodnou výpovědní lhůtou 5 let),
- pachtovní smlouva na dobu neurčitou s roční výpovědní lhůtou, s minimálním trváním 5 let,
- pachtovní smlouva na dobu neurčitou s roční výpovědní lhůtou, (POZN: toto preferovat v případě zamýšleného prodeje půdy v blízkém období.)

Zde doporučujeme velkou obezřetnost. Předkupní právo na pozemky ve prospěch pachtýře má obvykle rozumné odůvodnění (pachtýř se jistí, aby nedošlo bez jeho vědomí k prodeji). Avšak takové právo také může významně zkomplikovat případný prodej pozemků a snížit prodejní cenu. Z pohledu vlastníka je vhodnější neuzavírat žádnou formu předkupního práva, případně formulaci předkupního práva ve smlouvě formulovat tak, aby co nejméně omezovalo vlastníka při prodeji.

Při podpisu pachtovní smlouvy důkladně prostudujte celou smlouvu. Ve smlouvách se mohou vyskytovat např. tato, pro vlastníka nevýhodná ustanovení:
- dlouhá výpovědní doba (často i na jiném místě smlouvy, než je doba pachtu),
- automatické prodlužování pachtovní smlouvy,
- předkupní právo pro pachtýře,
- možnost výplaty pachtovného v naturáliích,
- automatické povolení podnájmu / podpachtu jiné osobě,
- úhrada pachtovného v dlouhých lhůtách.

Nejprve je nutné ukončit současnou nájemní/pachtovní smlouvu – tj. zaslat nájemci/pachtýři výpověď a vyčkat na ukončení nájemní/pachtovní smlouvy. To muže trvat i několik let v závislosti na podmínkách uzavřené smlouvy. Výpověď ze smlouvy je vhodné zaslat doporučeným dopisem, nebo nechat písemně potvrdit převzetí výpovědi. S blížícím se koncem současné nájemní/pachtovní smlouvy je pak možné nabídnout pozemky do pachtu jinému uživateli – ideálně cca 6 měsíců před koncem předchozí smlouvy. Doporučujeme oslovit s nabídkou zemědělce v blízkém okolí, v případě větších výměr (nad 5ha) se vyplatí i inzerce nabídky na internetu, která osloví i vzdálenější zájemce.

TIP: Nabídku pozemků k propachtování můžete zdarma zveřejnit ZDE.

V současné době je ve většině lokalit ze strany zemědělců velký zájem o pacht zemědělských pozemků. To platí především pro pozemky s větší výměrou (např. 1 ha a více). Problém s nalezením nového pachtýře může nastat u drobných pozemků, nekvalitních pozemků, nebo v lokalitách s menší konkurencí mezi hospodařícími zemědělci.

Pacht zemědělské půdy je dlouhodobý vztah a výběr správného pachtýře je velmi důležitý. Kromě výše nabízeného pachtovného a podmínek smlouvy zvažujte i osobu pachtýře. Je vhodné zeptat se jiných vlastníků na zkušenosti s pachtýřem. Velmi důležitý je také vztah uživatele k půdě a způsob jejího využívání.

Uživatele pozemků nalezene v systému LPIS, což je geografický informační systém provozovaný Ministerstvem zemědělství především pro účely dotací. Uživatel, kterého v systému vyhledáte by měl být schopen prokázat na základě čeho pozemky užívá (nájemní smlouva / dohoda o směně s jiným uživatelem apod.)

TIP: Návod a vstup do systému LPIS naleznete ZDE.

3. k dani z nemovitých věcí u zemědělské půdy

Poplatníkem daně je vlastník pozemků, s výjimkou pozemků evidovaných v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem, kde je poplatníkem nájemce.

Daň se počítá z pruměrné ceny půdy stanovené vyhláškou pro jednotlivá katastrální území ve výši:
- 0,75 % z ceny u orné pudy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadu,
- 0,25 % trvalých travních porostu, hospodářských lesu a rybníku s intenzívním chovem ryb.
TIP: Cenu pro jednotlivá katastrální území naleznete ZDE, nebo zkuste KALKULAČKU.

4. k drobnému vlastnictví lesa

Základní povinnosti vlastníka jsou vyjmenovány v lesním zákoně č. 289/95 Sb. Vlastník lesa je zejména povinen hospodařit v lese tak, aby byly zachovány veškeré funkce lesa, aby byl zachován genofond lesních dřevin a aby nebyly poškozovány zájmy jiných vlastníků lesa. Každý vlastník musí mít svého odborného lesního hospodáře (OLH), pokud není kvalifikován, aby tuto funkci mohl ve svém lese vykonávat sám. OLH vlastníku lesa poradí se všemi potřebnými odbornými otázkami. Pokud si majitel lesa o výměře do 50 ha nevybere OLH sám, bude mu tuto činnost vykonávat příslušný zaměstnanec (revírník) Lesů České republiky, s. p., a to bezplatně.

Každý vlastník lesa musí mít odborného lesního hospodáře, aby byla zajištěna kvalita hospodaření v lese v souladu s právními předpisy. Pro drobné vlastníky zpravidla vykonávají službu odborného lesního hospodáře zaměstnanci Lesů České republiky, s. p., a to na základě lesního zákona. Vlastníkům lesa o výměře do 50 hektarů platí určeného odborného lesního hospodáře stát. Pokud někdo chce jiného hospodáře, než mu určí stát, musí jeho jméno ohlásit státní správě lesů a platí si ho sám. Odborný lesní hospodář musí mít k výkonu své funkce příslušnou státní licenci.

Osnovy popisují lesní majetek – plochu, věk a zakmenění porostních skupin a zastoupení dřevin. Je v nich uveden i plán zásahů – prořezávky, probírky, mýtní těžby a zalesnění. Součástí osnov je i porostní mapa. Lesní hospodářské osnovy se zpracovávají pro vlastníky lesa s výměrou do 50 ha, a to na desetileté období. Vlastník si je může zdarma vyzvednout na odboru životního prostředí příslušné obce s rozšířenou působností. Po protokolárním převzetí jsou lesní hospodářské osnovy pro vlastníka závazné. Svoje představy o hospodaření v lese a své požadavky může vlastník uplatnit při zpracovávání nových osnov. Po jejich schválení státní správou lesů lze žádat o změny pouze ze závažných a objektivních důvodů (např. změny majetkových poměrů, změny kategorizace lesů, rozsáhlé kalamity apod.)

Lesnických map je několik druhů (porostní, těžební, typologická, organizační apod.) Pro orientaci v lese a hospodaření je nejdůležitější porostní mapa. V ní jsou barvami označeny věkové třídy porostů:
- Žlutá 1 – 20 let
- Červená 21 – 40 let
- Zelená 41 – 60 let
- Modrá 61 – 80 let
- Hnědá 81 – 100 let
- Černá 101 – 120 let
- Fialová 121 – 140 let
- Tmavě zelená 141 a více let.
Případné snížení hustoty porostu (tzv. zakmenění) pod 70 % je znázorněno šrafováním. Velké číslice označují lesní oddělení, písmena označují porost ( dílec) a malá čísla porostní skupinu. V porostní mapě jsou uvedeny i místní názvy a zakresleny různé typy cest a pěšin, průseky, bezlesí a podobně. Bližší vysvětlení poskytne vlastníkům lesa odborný lesní hospodář.

Pokud vlastník lesa protokolárně převzal lesní hospodářskou osnovu (LHO) u státní správy lesů, nemusí již o těžbu žádat, při jejím provádění však musí dodržet ostatní ustanovení lesního zákona. Platí rovněž zákonné ustanovení, že celková výše těžeb daná LHO je závazná a nepřekročitelná.
Těžbu v lesích, ve kterých vlastník lesa hospodaří bez schváleného plánu nebo bez protokolárně převzaté osnovy, lze provést jen se souhlasem odborného lesního hospodáře. Souhlas nelze odmítnout, není-li těžba v rozporu s lesním zákonem. Má-li těžba překročit průměrně 3 m3 na 1 ha lesa za rok, musí vlastník lesa předem písemně vyrozumět orgán státní správy lesů a doložit vyjádření odborného lesního hospodáře.

Těžbu drobnému vlastníkovi vyznačí odborný lesní hospodář podle stavu lesa.

Ceny dřeva jsou závislé na poptávce a mohou se podle regionů i odběratelů dřeva výrazně lišit. S výběrem odběratele vlastníkům lesa může pomoci odborný lesní hospodář.

Klest je možné likvidovat několika způsoby. Lze ho zpracovat a použít na topení v kamnech, případně seštěpkovat nebo snést na hromady či do pruhů a nechat zetlít. Pálit ho na pasece je možné po ohlášení na příslušnou stanici Hasičského záchranného sboru ČR a za dodržení všech protipožárních opatření. Nejlépe je pálit klest v zimě. V létě za suchého počasí může být vyhlášen zákaz pálení klestu.

Holina musí být zalesněna nejpozději do dvou let od svého vzniku. Jaké dřeviny sázet a jak daleko od sebe (tzv. spon), je uvedeno v lesní hospodářské osnově, případně vlastníkovi poradí odborný lesní hospodář. Obvykle se na jeden hektar sází zhruba 4000 smrků nebo 8000 borovic, či 6 – 8000 listnáčů.

Dotací na lesnické činnosti je celá řada, zejména se jedná o finanční příspěvky na hospodaření v lesích poskytované jednotlivými kraji a o dotace z Programu rozvoje venkova. Bližší informace lze nalézt na webových stránkách jednotlivých krajů, na webu Lesů České republiky, s. p., (www.lesycr.cz), na stránkách Ústavu pro hospodářskou úpravu lesů (www.uhul.cz) a na stránkách Státního zemědělského intervenčního fondu (www.szif.cz). Vlastníkům také poradí odborný lesní hospodář, který zároveň žádosti o dotace i účelnost využití dotací potvrzuje.

Převod zemědělské půdy na lesní je poměrně složitý administrativní proces. Postupujte podle instrukcí svého odborného lesního hospodáře. Na druhou stranu máte možnost na zalesnění nelesních půd získat dotace z Programu rozvoje venkova.

Hodnotu vašeho lesa si nechte ocenit odhadcem. Ti jsou vedeni jako soudní znalci u krajských soudů. Odborný lesní hospodář je schopen vlastníkovi lesa doporučit odhadce z daného regionu.

Na jaře a v létě je vhodné častěji chodit do lesa a kontrolovat smrky hlavně v místech, kde se kůrovec v loňském roce již vyskytnul. Brouk nalétá nejprve pod korunu na rozhraní suchých a zelených větví. Strom ho zalévá pryskyřicí, takže za příhodného slunečního osvětlení jsou pod korunou vidět třpytivé kapky pryskyřice. To je první příznak. Jak na strom nalétají další brouci, hromadí se za šupinkami kůry a na patě stromů hnědé drtinky vypadávající ze závrtů. Pak strom začíná chřadnout, rezne mu jehličí, začne z něj opadávat kůra (už i ze zelených stromů!!) a nakonec umírá.

V první řadě je důležité udržovat les v čistotě, odstraňovat jednotlivé vývraty a chřadnoucí stromy. Kůrovcem napadené stromy je třeba urychleně pokácet, odkornit a kůru podle vývojového stádia lýkožrouta buď ponechat na místě, nebo spálit. Na vhodných lokalitách je možné kůrovcem napadené pokácené stromy asanovat postřikem chemickými insekticidy. Neodkorněné dřevo je nutné okamžitě vyvézt mimo les k dalšímu zpracování. Případné zimní polomy je nutné co nejdříve zpracovat, nejpozději do konce června, raději však dříve.
V místech předchozího zvýšeného výskytu lýkožrouta smrkového je nutno na přelomu zimy a jara položit sérii lapáků, což jsou pokácené smrky zakryté větvemi. Do nich brouk nalétá a na nich je pravidelně kontrolováno jeho množství. Je-li zvýšené, klade se další série lapáků.
Lýkožrouta je možné odchytávat i do lapačů s feromonovou návnadou, což jsou nejčastěji plastová odchytová zařízení různé konstrukce.
Ochrana proti kůrovcům je poměrně složitý proces, takže je nutná spolupráce s odborným lesním hospodářem, který stanoví termín zpracování kůrovcových stromů, počet lapáků (lapačů) a termín i místo jejich položení (instalace) a termíny a způsob kontroly výskytu kůrovce. Je nanejvýš vhodné všechny tyto termíny dodržovat, protože kůrovec nepočká a hrozí nebezpečí z prodlení.